Dalam upaya mendorong kepemilikan hunian yang lebih terjangkau bagi masyarakat, Pemerintah telah menetapkan kebijakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun selama Tahun Anggaran 2025. Kebijakan ini merupakan bagian dari stimulus fiskal guna meningkatkan daya beli masyarakat terhadap sektor perumahan, sekaligus mendukung pertumbuhan industri properti nasional.
Ketentuan PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) Tahun 2025
Berdasarkan ketentuan yang berlaku, PPN yang terutang atas penyerahan:
a. rumah tapak; dan
b. satuan rumah susun,
yang memenuhi persyaratan, ditanggung Pemerintah untuk Tahun Anggaran 2025.
Ketentuan ini memberikan insentif bagi masyarakat yang ingin memiliki hunian dengan keringanan pajak, sehingga harga yang harus dibayar menjadi lebih ringan.
Definisi Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun
Untuk memastikan cakupan kebijakan ini, pemerintah telah menetapkan definisi dari dua jenis hunian yang mendapatkan fasilitas PPN DTP:
- Rumah TapakRumah tapak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.Artinya, rumah yang berdiri di atas tanah langsung, baik yang berbentuk rumah tunggal maupun rumah deret (townhouse), berhak atas fasilitas ini. Bahkan, rumah yang sebagian digunakan sebagai tempat usaha (misalnya, ruko kecil yang juga difungsikan sebagai tempat tinggal) tetap dapat memperoleh insentif PPN DTP sepanjang memenuhi syarat yang ditetapkan.
- Satuan Rumah SusunSatuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.Dengan kata lain, apartemen atau rumah susun yang diperuntukkan sebagai tempat tinggal, bukan untuk kepentingan komersial, termasuk dalam cakupan kebijakan ini.
Syarat dan Ketentuan Penyerahan Rumah yang Mendapat PPN DTP
Agar pembelian rumah tapak atau satuan rumah susun mendapatkan fasilitas PPN DTP, transaksi harus memenuhi ketentuan berikut:
PPN terutang yang ditanggung Pemerintah atas penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, merupakan PPN atas penyerahan yang terjadi pada saat:
a. ditandatanganinya akta jual beli yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah; atau
b. ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris;
sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025 serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima sejak tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025.
Dari ketentuan tersebut, terdapat dua syarat utama agar pembelian rumah mendapatkan fasilitas PPN DTP:
- Dokumen Legalitas
- Akta jual beli (AJB) harus sudah ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
- Jika masih dalam tahap pengikatan, maka perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) harus sudah lunas dan ditandatangani di hadapan notaris.
- Penyerahan Hak Atas Hunian
- Pembeli harus menerima hak nyata atas rumah atau unit apartemen yang siap huni.
- Proses ini harus dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) yang dilakukan antara pembeli dan pengembang dalam periode 1 Januari 2025 – 31 Desember 2025.
Isi Berita Acara Serah Terima (BAST)
Agar transaksi dianggap sah untuk mendapatkan fasilitas PPN DTP, berita acara serah terima (BAST) harus mencakup informasi berikut:
a. nama dan nomor pokok wajib pajak Pengusaha Kena Pajak penjual;
b. nama dan nomor pokok wajib pajak atau nomor induk kependudukan pembeli;
c. tanggal serah terima;
d. kode identitas rumah yang diserahterimakan;
e. pernyataan bermeterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
f. nomor berita acara serah terima.
Jika salah satu informasi di atas tidak tercantum dalam BAST, ada kemungkinan fasilitas PPN DTP tidak dapat diberikan. Oleh karena itu, pembeli perlu memastikan bahwa pengembang atau penjual memenuhi semua ketentuan administratif ini.
Pendaftaran Berita Acara Serah Terima (BAST) dalam Sistem Pemerintah
Sebagai bagian dari tata kelola yang transparan, pemerintah mewajibkan pengembang untuk mendaftarkan berita acara serah terima (BAST) dalam sistem kementerian yang menangani urusan perumahan.
Berita acara serah terima sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus didaftarkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual dalam aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan dan suburusan pemerintahan kawasan permukiman yang merupakan lingkup urusan pemerintahan di bidang pekerjaan umum dan/atau Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat paling lama pada akhir bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya serah terima.
Dengan adanya kewajiban ini, setiap transaksi properti yang mendapatkan insentif PPN DTP akan tercatat dalam sistem pemerintah, sehingga dapat dicek keabsahannya dan mencegah penyalahgunaan fasilitas fiskal ini.
Kesimpulan
Pemerintah memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun pada tahun 2025 guna meningkatkan daya beli masyarakat dan mempercepat pertumbuhan sektor properti. Agar dapat menikmati fasilitas ini, pembelian rumah harus memenuhi beberapa syarat, termasuk adanya akta jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli lunas, serta penyerahan hak secara nyata yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST).